中介高点位佣金扰乱市场，究竟谁来买单？

　　此次会议核心是对房地产市场乱象，开发企业乱象，中介乱象等行为进行干预整治，尤其是对中介坑骗客户，坑骗开发企业等乱象进行整治。足以表明天津政府稳定房地产市场的重视与决心。

　　中介“发家史”

　　其实，中介卖新房由来已久，早在2011年，中介就正式走上中国房地产舞台。但由于当时房地产市场趋于良好，开发商自有渠道就可以新房成交量；因此，当时的中介主要集中在二手房市场中，并没有对新房市场产生较大影响。

　　然而随着最近两年政策的加紧，房地产市场逐渐下行，房子越来越难卖。同时随着互联网通信技术的发展，信息大爆炸；每天上百条甚至上千条的购房信息围绕在购房者周围，依靠广告带动房地产销售的效果逐渐弱化。在这种情况下，开发商意识到从终端找客户的重要性，新房市场的销售也转换了模式——启动中介，联合二手房中介公司进行联动销售。

　　据记者了解，大部分中介机构后台都有其强大的数据库系统，明确知道每一位客户的真实状态；二手房中介将手中的客户资源引入新房市场，带动新房销售，开发商再支付一定比例的佣金给中介。有了二手房中介的专业引导，新房成交量快速提升。在这种信息传播比较快，竞争比较激烈的社会前提下，各个楼盘也开始介入，慢慢的中介卖新房就成为了一个趋势。

　　谁来为高点位佣金买单？

　　二手房中介转战新房市场还有一个重要的原因就是，新房成交的佣金远比二手房的要高。以天津为例，中介佣金一路飙涨。从2017年开始，中介成交的佣金点位为1%，2018年迅速提升到2%，到18年底，快速上升到3%-5%；到了今年，住宅点位平均为6%。也就是说中介卖出一套500万的房，就能拿到30万。

　　世联行董事长陈劲松在一次房地产峰会上也揭露：原先卖楼都有行业规矩，我们大概就是1%以下的代理费，现在启动渠道，渠道费用6%，营销费用上升了6倍。

　　不只是天津，现在北京、上海、深圳这些一线城市，中介佣金点位最高的有超过10%的，甚至个案高达15%。而且近日据北京日报报道，北京亦庄的某知名商住楼盘，向中介开出了10%的佣金费率。相当于中介卖一套1000万元的房就能拿到100万元的提成，这个比率甚至超出了一些新盘的净利润率。而在此之前，北京中介的佣金点位一般在3%，最高时也不超过5%。

　　中原地产首席分析师张大伟曾指出：“开发商的平均净利是肯定没有15%的。从表面看，房地产渠道的确已经有了话语权。”高昂的佣金压缩着开发商的利润，使得开发商苦不堪言，可是开发商又不得不依靠中介。随着政策的调控、房地产市场处于下行阶段，市场压力导致项目去化率下降，降低周转效率。高杠杆高负债下，开发商又需要中介带动销售，快速的回笼资金。支付给中介的高额佣金远比银行利息要少，所以即使是没有利润，开发商也会选择依靠中介来带动销售。

　　而某些开发商为了平衡这些给中介的高额佣金支出，往往会从原料、工程以及售价上找缺口，最终被损害利益的还是购房者。

　　抢客乱象，搅乱行业市场

　　市场差的时候，谁掌握客户谁就有话语权。尤其今年北京房地产市场供应扎堆、去库存较难，再加上商住楼又有严格的限购政策。持续低温状态下，开发商迫于销售压力陆续转向中介。开发商一旦启动就难以停下来，否则直接影响现场到访数量，进而影响业绩完成。当开发商越来越依赖中介，自我开拓客户的动力就会下降，会造成项目被中介“牵着鼻子走”。相关行业也因此受牵连，市场生态受损。中介的野蛮成长，挤压了市场中其他行业的生存空间，首当其冲的是地产代理。对代理而言，一半的卖房职责被中介取代。

　　而且一旦启动中介，在利益驱动下，客户必然被中介绑架。但中介手头上的客户资源就这么多，经过几轮消耗后所剩无几；而拓客又非常困难，于是就出现了抢客，就是直接去别的售楼处里抢人。因此，在北京很多楼盘的开盘现场可以看到这样的场景：每次现场除了等待选房的买房人，外围还有一大批等待截客的中介。

　　开发商一方面需要与自己合作的中介去别的项目里抢客，另一方面又要防着别的中介来自己的售楼部截客。恶性循环，整个市场都被中介给搅乱了。而且中介给客户推荐项目显然不是市场的客观推荐，而是和他们合作渠道带客的项目，或者是最容易成交的，又或者是佣金额度最高的，吃亏的还购房者。

　　除了抢客扰乱新房市场，二手房也深受中介的影响，其实也是新房与二手房的争夺。原本这些中介都是属于二手房市场的，但是相对于双向沟通、流程繁琐、收益偏低的二手房市场，再加上新房高额的佣金，吸引着他们向新房市场流动。结果导致二手房交易流动变慢，本来就低温的二手房市场更是雪上加霜。

　　从2017年国家政策调控开始，到如今的“住房不炒”，以及稳地价、稳房价、稳预期的目标，都表明了政府稳定市场的决心。可以预见，未来政府还会加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产乱象专项行动，完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，确保市场稳定运行。